ACELE KAMULAŞTIRMA NEDİR?
Kamulaştırma, devletin kamu yararını gözeterek yükümlü olduğu hizmetleri verebilmek için ihtiyaç duyduğu özel mülkiyete ait taşınmaz malları bedelini ödeyerek mülkiyetine geçirme işlemidir. Acele kamulaştırma ise kamulaştırma işleminden daha sıkı şekil şartlarına sahip olağan kamulaştırmanın özel bir şeklidir.
Acele kamulaştırma, kanunda belirtilen bazı olağanüstü şartların varlığı halinde idarenin olağan kamulaştırma işleminde izlemesi gereken süreçleri daha sonra tamamlayarak, kişilere ait taşınmazlara derhal el koymasına olanak sağlayan istisnai bir kamulaştırma yöntemidir.
Kamulaştırma işleminde kamu yararı gerekçe gösterilerek kişilere ait özel mülkiyet hakkı ortadan kaldırılır. Bu sebeple bazı idari ve adli süreçlere tabii kılınmıştır. Kamulaştırma için kamu yararı kararının alınması, kamulaştırmaya hazırlık süreçleri, tarafların uzlaşmaya davet edilmesi, uzlaşmanın olmadığı durumlarda tapu iptali ve idare lehine tescili için dava açılması bu süreçlerden bazılarıdır. Kamulaştırmayı yapan idare ancak bu süreçlerin tamamlanmasından sonra taşınmazlar üzerinde tasarruf yetkisine sahip olur. Acele kamulaştırmada ise idareye bir an evvel tasarruf yetkisi verilerek, acele ve istisnai hallerde kamunun büyük zararlara uğramasının önlenmesi amaçlanmıştır.
Kamulaştırma Kanununun 27. Maddesinin gerekçesinde acele kamulaştırmanın amacı, ‘‘Acele ve istisnai hallerde, Kanunun önceki hükümlerine uyulmasının çeşitli sakıncalar yaratabileceği göz önüne alınarak, kamunun büyük zararlara uğramasının önlenmesi’’ olarak açıklanmıştır.
ACELE KAMULAŞTIRMANIN ŞARTLARI NELERDİR?
Acele kamulaştırma, idarenin kamulaştırmaya konu taşınmaza derhal el koymasını sağlayan istisnai bir kamulaştırma yöntemidir. Acele kamulaştırma uygulamasında, kamulaştırmaya konu taşınmazın mülkiyeti acele kamulaştırma süreci tamamlanana kadar taşınmazın sahibinde kalır. Ancak idare acele kamulaştırma kararı ile birlikte fiili olarak taşınmaza el koyar. Normal şartlarda kamulaştırma sürecinin gerektireceği ve daha uzun sürecek işlemler ötelenerek, idarenin bir an önce idarenin taşınmaza el koyarak kamu hizmetine yönelik işlemlere başlayabilmesini sağlar. İdare bu kararla birlikte taşınmazda yıkım ve inşaat faaliyetine başlayabilir. Acele kamulaştırma kararı idareye çok geniş yetkiler verdiği ve kamulaştırmaya konu taşınmazda geri dönülmesi imkansız değişiklikler yaratabileceği için ancak bazı şartların varlığı halinde verilir. Acele kamulaştırma kararının hangi şartlarda verilebileceği, Kamulaştırma kanununun 27. Maddesinde düzenlenmiştir. Kamulaştırma kanununun 27. Maddesi acele kamulaştırma kararının verilebilmesini bazı şartlara bağlamıştır.
- Yurt savunması ihtiyacının ortaya çıktığı durumlar : Savaş ya da seferberlik hallerinde veya savaş gerektirebilecek olağanüstü durumlarda, kamu yararı nedeniyle taşınmazlar üzerinde acele kamulaştırma kararı verilebilir.
- Cumhurbaşkanlığınca acelelik kararı alınacak haller : Cumhurbaşkanlığınca da kamu düzeninin korunması amacıyla acele kamulaştırma kararı verilebilir. Bu yetki daha önceleri Bakanlar Kuruluna ait iken Cumhurbaşkanlığı yönetim sistemiyle birlikte artık sadece Cumhurbaşkanlığının yetkisinde olan ve başka bir idareye devredilemez niteliktedir.
- Özel kanunlarda öngörülen olağanüstü durumlar : Özellikle ekonomik konularla ilgili durumlarda özel kanunlarda öngörülen olağanüstü ve gecikmesinde sakınca bulunan hallerde acele kamulaştırma kararı verilebilir.
Özel kanunlarla idareye, ihtiyaç sebebiyle acele kamulaştırma yapabileceğine ilişkin yetki verilmesi durumunda da acele kamulaştırma yapılabilir. Bu kanunlara örnek olarak; 3213 Sayılı Maden Kanunu, 6491 Sayılı Türk Petrol Kanunu, 6446 Sayılı Elektrik Piyasası Kanunu, 4646 Sayılı Doğalgaz Piyasası Kanunu, 4737 Sayılı Endüstri Bölgeleri Kanunu, 6306 Sayılı Afet Riskli Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, 2634 Sayılı Turizm ve Teşvik Kanunu gibi kanunlar verilebilir.
ACELE KAMULAŞTIRMADA USUL
Acele kamulaştırma davası, kamulaştırılması istenen taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesinde açılır. Mahkeme tarafından Kıymet Takdiri yapacak bilirkişi heyeti görevlendirilir. Mahkeme tarafından 7 günlük süre içerisinde ilgili taşınmazın olduğu yere keşfe çıkılır ve bilirkişi heyetince taşınmazın bedelinin tespitinin yapılması istenir. İlgili heyet acele kamulaştırılmasına karar verilen taşınmazla ilgili bedel tespiti yapar. Tespit edilen bedelin, idare tarafından taşınmaz sahibi adına bankaya depo edilmesi durumunda mahkemece acele kamulaştırma davası kabul edilir. Davanın mahiyeti gereği acele kamulaştırma davalarında davalıya tebligat çıkarılmaz. Ancak e-devlet üzerinden tarafınıza davanın açılıp açılmadığı görebilirsiniz. Yargılama sürecinde davalı, bilirkişi raporuna itiraz edemez. Acele kamulaştırma tespit davası mahiyetindedir. Acele kamulaştırma nedeniyle verilen kararlar tespit niteliğinde olduğundan temyizi kabil değildir.
Bilirkişi Heyeti tarafından belirlenen bedel, taşınmazın gerçek bedeli değildir. Bu sebeple idare ve taşınmaz sahibinin Kamulaştırma Kanunu madde 8 kapsamında bedel hususunda anlaşması istenir. Taraflar bedel konusunda anlaşırlarsa kamulaştırma işlemi sona erer. Ancak anlaşamamaları halinde kamulaştırma işleminin başladığı tarihten itibaren 6 ay içinde idare tarafından “Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil Davası”açılması gerekmektedir. Dava sonucu belirlenen bedel esas alınan bedel olmakla birlikte en başta bankaya depo edilen bedelle arasında denkleştirme yapılır. Taşınmaz sahibi, bankaya yatırılan bedeli çekip kullanabilir. Yatırılan paranın kullanılması bedele itiraz etme hakkınız elinizden almamaktadır. Mahkemenin belirlediği bedel tespitinin ardından idare tarafından taşınmaz sahibine uzlaşmak amacıyla tebligat gönderilir. Görüşme sonunda tarafların anlaşmaları durumunda taşınmaz sahibi 45 gün içinde ilgili taşınmazın idareye tescilini sağlamalıdır. Tarafların anlaşamamaları halinde ise ilgili idare tarafından yukarıda da belirttiğimiz üzere Asliye Hukuk Mahkemesinde “Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil Davası” açılır.
ACELE KAMUŞTIRMA KARARI ALINAN TAŞINMAZI NE ZAMAN BOŞALTMAM GEREKİR? ACELE EL KOYMA KARARIYLA MÜLKİYET İDAREYE GEÇER Mİ?
Mahkemece el koyma karı verilmesi durumunda, belirlenen bedel malikin banka hesabına depo edildiğinde, idare 15 gün içerisinde el konulan taşınmazın boşaltılması için icra müdürlüğüne müracaat eder. İcra müdürlüğü 15 gün içerisinde taşınmazın boşaltılması için, taşınmaz malikine yazı gönderir. Bu süre içerisinde taşınmaz boşaltılmazsa idarenin talebi üzerine, icra müdürlüğünce taşınmaz cebren boşaltılır. Malik ve/veya taşınmazı kullanan başkaca kişiler tarafından, icra müdürlüğü işlemlerine karşı itiraz ve şikayet edilmek suretiyle boşaltma işlemi durdurulamaz. Mahkemece boşaltma kararı hilafına ihtiyati tedbir kararı verilemez.
Acele el koyma kararı ile mülkiyet doğrudan idareye geçmez. Taşınmaz maliki tapuda ferağ (çekilme/vazgeçme) verirse mülkiyet idareye geçer. Malik taşınmazdan idare lehine feragat etmezse; idare, kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası açmak zorunda kalır.
ACELE KAMULAŞTIRMA KARARI VERİLEN ARAZİ EKİLİYSE ÜRÜNÜN HASAT EDİLMESİ BEKLENİR Mİ?
Arazinin ekili olması durumunda, boşaltma hasat sonuna bırakılabileceği gibi, acele kamulaştırma kararının alınma sebebi olan kamu hizmetin gecikmesinde sakınca olduğu hallerde, mahkemece takdir edilecek ürün bedeli ödenmek suretiyle arazi boşaltılabilir. El koyma kararını veren mahkemece, taşınmazın değeri tespit edilirken ürün bedeli de tespit edilmiş ve banka hesabına yatırılmış ise ayrıca ürün bedeli ödenmeksizin ve hasat beklenmeksizin arazi boşaltılabilir. Bu sebeple keşif esnasında arazinin ekili olması halinde mahkemeye ve bilirkişi heyetine ürünlerinin bedelinin tespit edilmesinin talep edilmesi hususu önem arz etmektedir.
ACELE KAMULAŞTIRILAN TAŞINMAZIMIN PARASINI NE ZAMAN ALABİLİRİM? TAŞINMAZI DEVRETMESEM DE ALABİLİR MİYİM?
Acele Kamulaştırılan taşınmaz için belirlenen tutarı depo edilen bankadan kimlik ibraz ile alabilirsiniz. Ödenen tutarı almanız taşınmazın bedelini kabul ettiğiniz anlamına gelmez ve bu tutarı aldığınızda tapu idareye kendiliğinden geçmez. Acele el koyma davasında malik hesabına depo edilen bedelin banka hesabından alınması, zımnen bu bedelin kamulaştırma bedeli olarak kabul edildiği anlamına gelmediği gibi, taşınmazın idare adına tesciline ferağ verildiği anlamına da gelmez. Lakin bu durumda idare, kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası açmak zorunda kalacaktır ve bu dava sonucunda mahkemenin belirlediği kamulaştırma bedeli, daha önce acele el koyma kararını veren mahkemenin belirlediği kamulaştırma bedelinden yüksek çıkarsa aradaki farkı faiziyle alabilirsiniz.
CUMHURBAŞKANLIĞI’NIN ACELE KAMULAŞTIRMA KARARNAMESİNE KARŞI DAVA AÇILABİLİR Mİ?
Cumhurbaşkanlığının acele el koyma kararının Resmi Gazete’de yayınlanmasının ardından, 30 gün içerisinde Danıştay’da yürütmeyi durdurma istemli olarak iptal davası açılabilir. Danıştay tarafından, acele kamulaştırma işleminin yürütmesi durdurulmuş ise veya iptal edilmiş olmasına rağmen mahkeme kararı henüz kesinleşmemiş ise, asliye hukuk mahkemesinin acele kamulaştırma davasında, Danıştay kararının kesinleşmesini bekletici mesele yapması gerekir.
ACELE KAMULAŞTIRMA SÜRESİ NE KADARDIR VE SÜRESİNDE YAPILMAZSA NE OLUR?
Acele kamulaştırma kararıyla taşınmaza el koyan idare, Danıştayın vermiş olduğu istikrarlı kararlar neticesinde 6 aylık zaman dilimi içerisinde “kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil” davası açıp olağan kamulaştırma prosedürlerini uygulamak durumundadır. Aksi takdirde ilgili taşınmazın sahibi tarafından, 6 aylık zaman diliminden sonraki süreçte idareye karşı ‘’Kamulaştırmasız El Atma’’ davası açılabilir.
KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİ VE TESCİL DAVASI NEDİR?
Dava idare tarafından taşınmaz sahibine karşı açılır. Davacı taraf idare olduğundan mahkeme masraflarına da idare katlanır. Bu davada bir yandan taşınmaz idare lehine tapuda tescil edilir diğer yandan da taşınmazın sahibine ne kadar ödeme yapılacağı belirlenir. Acele kamulaştırma sürecinin devamında bu dava açılırsa daha önce belirlenmiş olan ve tarafınıza ödenen bedelden daha düşük bir tutar ortaya çıkarsa idareye aradaki farkı yasal faizi ile ödemeniz gerekir, yüksek çıkarsa idare tarafından yasal faiz ile birlikte size ödeme yapılır.
KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİ VE TESCİL DAVASI NE KADAR SÜRER?
Kamulaştırma davalarında basit yargılama usulü uygulandığından diğer davalara göre kısa sürmektedir.
KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİ VE TESCİL DAVASINDA SÜREÇ NASIL İŞLER?
Açılacak olan kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davasında, taşınmaz sahibi tarafından teklifi reddedilen idarenin talebi, kamulaştırma işlemine konu taşınmazın bedelinin mahkemece tespit edilmesi ve bu bedelin ödenmesi sonucunda, taşınmazın idare adına tescil edilmesi üzerinedir. Bedel, taraflara dosyaya sunulan emsaller üzerinden bilirkişilerin değerlendirmesi doğrultusunda hâkim tarafından belirlenir. Daha önce belirlenen taşınmaz değeri ile mahkemece belirlenen tutar arasında denkleştirme yapıldıktan sonra tescil işlemi gerçekleştirilir.
