İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiralayanın kendisi ve eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin ihtiyacı nedeniyle kira sözleşmesini sona erdirme yollarından biridir. Dava, hem konut hem işyerine ilişkin olabilir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası kabul edildiği takdirde kiracının taşınmazdan tahliyesi gerçekleşmektedir. Bu dava, ihtiyaç hususu kanıtlandığı takdirde kira sözleşmesini sona erdirerek kiracının taşınmazdan tahliyesini sağlamaktadır.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Şartları
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının şartları Türk Borçlar Kanunu m. 350 hükmünde sayılmıştır. Buna göre, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının açılarak kiralanan taşınmazdan kiracının tahliyesinin gerçekleştirilebilmesi için bazı şartlar gerçekleşmelidir.
İhtiyaç olmalıdır.
Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya iş yeri ihtiyacı bulunmalıdır. Ev sahibinin kendisinin bizzat ihtiyacı nedeniyle tahliyedavası açma hakkı olduğu gibi eşi, altsoyu, üstsoyu ve bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı nedeniyle de tahliye davası açma hakkına sahiptir.
TBK m. 350 hükmünde “altsoy” ve “üstsoy” ifadesi kullanılmıştır. Dolayısıyla kiraya verenin torunu, büyükanne ve büyükbabasının ihtiyacı nedeniyle de tahliye davası açılması mümkündür.
Gerçek, zorunlu ve samimi bir ihtiyaç olmalıdır.
Kiraya verenin konut veya işyeri gereksinime dayanarak açtığı davanın kabul edilebilmesi için gereksinimin gerçek, zorunlu ve samimi olması gereklidir. Mahkeme tarafından ihtiyacın zorunlu ve samimi olmadığı anlaşılırsa davanız reddedilecektir.
İhtiyacın gerçek olmadığı ve kira bedelini artırmak, başkasına kiraya vermek, kiracıyı rahatsız etmek sebepleriyle açılan davalar reddedilmektedir.
Her somut olayın göre değerlendirme yapılmakla beraber ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında;
- Kiraya verenin kirada oturması,
- Kiraya verenin sağlık durumunun kiralanan eve geçmeyi gerektirmesi,
- Kiraya verenin oturmakta olduğu yerin konut ihtiyacını karşılamaya yetmemesi,
- Kiraya veren ve eşinin ayrı yaşama talebinin kabul edilmesi halinde,
- Kiraya verenin çocuklarının öğrenim sebebi,
- Kiraya verenin memuriyet sebebi, hallerinde kabul edilmektedir.
1 ay içerisinde açılmalıdır.
Belirli süreli kira sözleşmesinin sona ermesinden ve belirsiz süreli kira sözleşmesinde fesih dönemi veya fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak 1 ay içinde açılmış olmalıdır.
Kira sözleşmesinin sona erme tarihi sözleşme hükümlerine göre tespit edilir.Taraflar kira sözleşmesinin sona ereceği tarihi belirlediği takdirde kiraya veren, sözleşmenin sona erdiği tarihten itibaren 1 ay içinde dava açmalıdır. Taraflar kira sözleşmesinin sona ereceği tarihi belirlemediği takdirde kiraya veren, her bir 6 aylık fesih dönemi içinde en az 3 ay önce kiracıya bildirimde bulunmak koşuluyla fesih dönemi sonundan itibaren 1 ay içinde dava açmalıdır.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılabilir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası kira sözleşmesinin niteliğine göre değişmektedir.
- Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmalıdır.
- Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, fesih dönemi ve fesih bildirimi için öngörülen sürelerden itibaren 1 ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmalıdır.
İhtiyaç sebebiyle tahliye, süre şartına uyulmaksızın açıldığı takdirde dava usulden reddedilmektedir.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye İhtar Şart Mı?
İhtiyaç nedeniyle tahliye, ihtarname şartı kapsamında üçe ayrılarak incelenmektedir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, ihtarname şartı aranmazken belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ihtarname şartı aranmaktadır.
Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak için kiracıya ihtarname gönderme zorunluluğu bulunmamaktadır. Dolayısıyla, belirlenen sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde ihtarname göndermeksizin doğrudan dava açılabilir.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracıya gönderilen ihtarname dava açma süresinin uzamasına yarayacaktır. Kiralayan kiracıya, sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açacağını bildiren bir ihtarname gönderdiği takdirde dava açma süresi 1 kira yılı uzar.
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak için fesih bildirim süresi olan 6 aylık dönemin sona ermesinden itibaren en az 3 ay öncesine kadar kiracıya ihtarname gönderilmesi gerekir. İhtiyaç nedeniyle tahliye, ihtarname şartına uyulduğu takdirde sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır.
Yeni Malikin İhtiyacı/Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Davası
Yeni malik, kiralananı edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtarname göndererek ve taşınmazı satın aldığı tarihten 6 ay geçmesinin ardından ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Yeni malik, ihtarname şartına uymadığı takdirde kira yenileme dönemini beklemek zorunda kalacaktır.
Yeni malikin gereksinimi
“MADDE 351- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”
Yeniden Kiralama Yasağı
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası neticesinde kiracının tahliyesi gerçekleştikten sonra kiraya veren nezdinde “yeniden kiralama yasağı” söz konusu olacaktır. Kiraya veren; tahliye edilen taşınmazı 3 yıl boyunca, haklı bir sebep olmadıkça, tahliye edilen kiracıdan başka bir kişiye kiralayamaz. Aksi takdirde kiracının tazminat davası açma hakkı mevcuttur. Tazminat, son 1 yıllık kira bedelinden az olamaz.
Yeniden kiralama yasağı
“MADDE 355- Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.”
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasını Kimler Açabilir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kural olarak, kiraya veren tarafından açılmaktadır.
Kira sözleşmesinin konusu olan taşınmaz paylı mülkiyet rejimine tabi olduğu takdirde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, paydaşların çoğunluğu tarafından açılmalıdır.
Yargıtay, kira sözleşmesinin tarafı olmayan malik ya da intifa hakkı sahibinin de ihtiyaç sebebi ile tahliye davası açabileceğini kabul etmiştir.
Kiralayanı sonradan edinen yeni malik de ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını açma hakkına sahiptir.
Dolayısıyla, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası;
- Kiraya veren,
- Yeni malik,
- Kira sözleşmesinin tarafı olmayan malik,
- Kira sözleşmesinin tarafı olmayan intifa hakkı sahibi
tarafından açılabilir.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Nerede Açılır?
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası, kiralananın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır. Zira, kira ilişkisinden doğan davalar bakımından görevli mahkemeler sulh hukuk mahkemeleridir. İhtiyaç sebebiyle tahliye davası bakımından yetkili mahkemeler ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemeleridir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Masrafları Kim Öder?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açarken masraflar davacı tarafından ödenecektir. Davanın kabul edilmesi halinde, taşınmazdan tahliye edilen kiracı aleyhine yargılama giderlerine hükmedilecektir.
Ev Sahibi Kendim Oturacağım Deyip Kiracıyı Çıkarabilir Mi?
Kiraya veren, kendisini konut ihtiyacı nedeniyle ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açarak kiracıyı tahliye etme hakkına sahiptir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının kabul edilerek kiracının çıkarılabilmesi için kiraya veren kendi ihtiyacını ispat etmekle yükümlüdür. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının şartları sağlandığı ve malikin ihtiyacının gerçek olduğu ispatlandığı takdirde kiracı tahliye edilecektir.
Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Yargıtay Kararları
T.C YARGITAY
3.Hukuk Dairesi
Esas: 2021/ 2159
Karar: 2021 / 4476
Karar Tarihi: 21.04.2021
1-)Kimlerin ihtiyacı için tahliye davası açılabileceği TBK’nın 350. maddesinde sınırlı olarak sayılmıştır. Sözü edilen madde hükmüne göre kiraya veren veya kiraya veren durumunda olmayan malik ancak kendisinin, eşinin, alt soyu ve üst soyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya iş yeri ihtiyacı için dava açabilir.
İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın; gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.
Somut olayda; Davalı ile önceki malik arasında bulunan 15/01/2010 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesine ilişkin, taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı, endüstri meslek lisesi torna tesfiye bölümü mezunu olup yirmi yıldır torna freze metal işleme konusunda uzmanlaşmış olduğunu ve kendi işyerini açarak çalışmak istediğini belirterek iş bu davayı açmış; bozma üzerine yapılan yargılama sırasında davalı tarafından 11/09/2020 tarihli dilekçe ekinde ibraz edilen, davacının …. Makine San. ve Tic.Ltd.Şti. ünvanlı şirketi kurduğuna dair belgeye karşı davacı tarafından, dava konusu kiralananda işini yapmak üzere şirket kurduğunu, halen kardeşine ait dükkanda resmi olarak şirketini işlettiğini bildirmiştir.
Davacı, dava dilekçesi ve 25/11/2014 tarihli ihtarnamede, dava konusu kiralananın, kendi iş yeri ihtiyacı nedeniyle tahliyesini istediğini bildirmiş ise de, dosyada mevcut ticaret sicil kayıt bilgilerinden, …. Makine San. ve Tic.Ltd.Şti’nin kurucusunun ve münferiden temsile yetkilisinin ihtiyaçlı davacı olduğu; davacı beyanlarından dava konusu taşınmazda işletmek üzere, uzmanlık alanında şirket kurduğu anlaşılmaktadır. Nitekim bu husus, mahkemenin de kabulündedir. TBK’nun 350/1. maddesi, kiralananı iktisap eden kimsenin kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da iş yeri gereksinimi sebebiyle tahliye isteyebileceği hükmünü içermektedir. Kanun hükmüne ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre gerçek kişi, şirketin ihtiyacı nedeniyle tahliye isteminde bulunamaz. Mahkemece bu hususun değerlendirilmesi suretiyle bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”
T.C YARGITAY
3.Hukuk Dairesi
Esas: 2019/ 4504
Karar: 2019 / 9283
Karar Tarihi: 26.11.2019
Somut olayda; Taraflar arasında imzalanan 01.08.2012 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı 11.08.2014 keşide, 13.08.2014 tebliğ tarihli ihtarnamesi ile davalının taşınmazı tahliye etmesini istemiş, 18.12.2014 tarihinde de davasını yasal süresinde açmıştır. Bu nedenle davacının süresinde tahliye davasını açmadığı gerekçesi doğru değil ise de; davacı tarafından gönderilen ihtarlarda dava konusu taşınmazı satmak istediğini bildirdiği ve davanın açıldığı 18.12.2014 tarihinden sonra 27.12.2014 tarihli ve 09.01.2015 tarihli internet ilanları ile dava konusu taşınmazın satışa çıkarıldığı tespit edilmiştir. İhtiyaç nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyaç iddiasının hükmün kesinleşmesine kadar devam etmesi gerektiğinden kiralananın satışa çıkarılmış olması nedeniyle davacının ihtiyaç iddiasının samimi olmadığından yargılama masrafı ve vekalet ücretinin davalı lehine ve nispi olarak takdiri gerekirken maktu vekalet ücretine hükmedilmiştir.
Bu durumda, aylık 9.000TL üzerinden harç tamamlanarak ve ön inceleme tutanağı imzalanmasından sonra tahliyenin gerçekleştiği gözetilerek, yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler uyarınca, davalı lehine bir yıllık kira bedeli tutarı olan 108.000TL üzerinden hesaplanacak nispi vekalet ücretine hükmolunması gerekirken; 930TL vekalet ücreti takdir edilmesi doğru görülmemiştir.
Ancak, bu yanılgının düzeltilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, HUMK’nun 438/VII. maddesi gereğince hüküm fıkrasında yer alan; “Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden AAÜT gereğince hesaplanan 930TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,” ifadesinin çıkartılarak, yerine “AAÜT 9 maddesi gereğince 11.390TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya ödenmesine” ifadesinin yazılarak hükmün düzeltilerek onanmasına karar verilmesi gerekmiştir.
