Kira uyarlama davası değişen koşulların varlığı durumunda açılabilen bir dava türüdür. Değişen bu şartlar öngörülemeyen olağanüstü hallere bağlı olarak ortaya çıkmalıdır. Kira sözleşmelerinin bir özelliği devamlılık arz etmesidir. Bu sözleşmeler her iki tarafa hak ve borçlar yükler. İki taraflı olarak düzenlenen kira sözleşmeleri akde bağlılık ilkesi gereği sözleşme hükümlerine bağlı kalmayı gerekli kılar. Kira ilişkisi devam ederken ortaya çıkan olağanüstü ve öngörülemeyen durumlarda kira akdi başlangıcında edimler arasındaki dengenin taraflardan biri aleyhinde değişmesi halinde uyarlama davası açılarak hukuk yoluna başvurulabilir.
Türk Borçlar Kanunu 138 ve 344 birlikte değerlendirilirken uyarlama davası TBK 138 uyarınca açılabilir. Kira uyarlama davası taşınır ya da taşınmazlara yönelik kira bedelleri için talep edilebilir.
Aşırı ifa güçlüğü
MADDE 138- Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.
Kira uyarlama davası; olağanüstü durumun ortaya çıkması, durumun davacıdan kaynaklanmaması, yeni koşullarda sözleşmenin devam etme zorluğu, borcun koşulsuz olarak yerine getirilmemesi hallerinde açılabilir.
Kira Uyarlama ve Kira Tespit Davaları
Kiraya veren ve kiracı arasında yapılan kira sözleşmeleri uyarınca kiralayana ait bir kira bedeli tespit edilir. Kira sözleşmelerinin önemli unsurlarından biri olan kira bedeli Borçlar Hukuku kapsamında taraflar arasında serbestçe belirlenebilmektedir. Sözleşmeler yapıldığında kiracının yıl sonunda taşınmazı kiralamaya devam etmesi durumunda kira bedelinin yeniden belirlenmesi gerekir. Bu belirleme işlemi sırasında ise bazı sınırlamalar mevcuttur. Borçlar Kanunu 343. Madde uyarınca kira bedelinin belirlenmesi ve uyarlanmasına ilişkin hükümlerden yararlanılarak düzenleme yapılır.
Borçlar Kanunu 343. Madde kapsamında emredici nitelikte olan bir hüküm de kira sözleşmesinde kiracı aleyhinde değişiklik yapılamayacağıdır. Sözleşme üzerinde yapılabilecek değişiklik kira bedelinin belirlenmesi üzerine olabilir. 346. Madde kapsamında da kiracı aleyhinde düzenleme yasağından bahsedilir.
Borçlar Kanunu 346. Maddede kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında herhangi bir yükümlülük getirilemeyeceği ifade edilir. Kiracı ya da kiraya veren tarafından açılabilen kira tespit davası da uyuşmazlığın giderilebilmesi için başvurulan bir hukuk yoludur.
Uyarlama davası ise tarafların imzalamış olduğu sözleşmelerin ardından değişen koşullara bağlı olarak kira sözleşmesinin yeni şartlara uydurulmasına yöneliktir. Kira uyarlama davası ve kira tespit davası iki ayrı dava türüdür.
Kira bedeli
Genel olarak
MADDE 343- Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.
Belirlenmesi
MADDE 344 – Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.
Dava açma süresi ve kararın etkisi
MADDE 345- Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Kiracı aleyhine düzenleme yasağı
MADDE 346- Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.
Kira uyarlama davası Borçlar Kanunu 138. Madde uyarınca düzenlenir. Bu kanun kapsamında sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen durumların ortaya çıkması halinde kira uyarlamasına gidilebileceği belirtilir. Kira uyarlama davası açabilmek için kira edim dengesinde değişiklik vuku bulması gerekir. Taraflardan biri bakımından borcun ifası çekilemez bir hal aldığında dava açılır ve kira bedelinin uyarlanması talep edilir.
Kira Uyarlama Davası Açabilme Koşulları
Kira uyarlama davası açabilme koşulları yerine getirildiğinde bu dava açılabilir. Taraflardan biri için borcun ifasının çekilemez bir hal almış olması dava sırasında dikkate alınır. Bu dava ileriye dönük etkisi olan bir dava türüdür. İleriye dönük etkisi olan davaların sonuçları geçmişe etki etmez. Bu sebeple kiranın uyarlamaya tabi tutulduğu ve miktarında değişiklik yapıldığı hallerde geçmiş kiralara bu uyarlama yapılamaz. Dava tarihi burada baz alınırken dava tarihinden itibaren kira bedelinde uyarlamaya gidilir.
Kira uyarlama davasını kiracı açabileceği gibi kiraya veren de açabilir. Kira uyarlama davası görevli ve yetkili mahkeme kanalı ile açılması gereken bir davadır. Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Bu davayı açabilme koşulları 1 yılı dolmamış kısa süreli sözleşmeler için geçerli değildir. Bunun yanı sıra kira sözleşmesinin bitmesine 1 yıl ve daha az bir süre kaldığında da kira uyarlama davası açılamamaktadır. Öngörülemeyen olağanüstü bir hal oluştuğunda bunu ispat yükü davacıya verilmiştir.
Kira Uyarlama Davası Hangi Şartlarda Açılabilir?
Kira uyarlama davası açabilmek için koşulların sağlanmış olup olmaması önemlidir. Kira edim dengesinde oluşan bozulmalara istinaden dava açmak gerekli olduğunda şartlar aşağıdaki gibi olmalıdır:
- Tarafların öngöremediği veya öngörülmesi mümkün olmayan olağanüstü durumların ortaya çıkması,
- Olağanüstü durumun borçludan kaynaklanmamış olması,
- Olağanüstü durumun ortaya çıkması sebebi ile ifanın talebinin dürüstlük kuralına aykırı olacak nispette borçlu aleyhine değişmesi.
- 1 yılı doldurmamış kısa süreli sözleşmelerde bu dava açılamamaktadır,
- Kiraya veren ya da kiracı her iki taraf da bu davayı açabilmektedir,
- Dava yetkili ve görevli mahkemeye açılmalıdır.
Kira Uyarlama Davası Öngörülemeyen Durumlar Nelerdir?
Kira uyarlama davası açılacağı zaman koşulların sağlanması gerekir. Bunlardan biri de öngörülemeyen ve öngörülmesi de mümkün olmayan durumlar olabilir. Kira uyarlama davası sonuçlandığında geriye dönük etkisi olmayan ileriye dönük etki alanı bulunan bir netice ile karşılaşılır. Bu dava için öngörülemeyen ya da öngörülmesi mümkün olmayan olaylara verilebilecek bazı örnekler aşağıdaki gibidir:
- Döviz kurlarında artış,
- Pandemi,
- Savaş durumu,
- Devalüasyon,
- Ekonomik krizler,
- Alt yapı ve üst yapıda oluşan büyük değişiklikler.
Kira Tespit Davası
Kira tespit davası açılacağı zaman kiraya veren ya da kiracının başvurusuna gerek duyulmaktadır. Hukuki yararın tespit edildiği durumlarda bu dava açılabilir. Kira bedelinin belirlenmesi sırasında taraflar arasında imzalanmış olan anlaşmalara bakılması uygun olur. Kira tespit davası, uzayan kira sözleşmesinde, artış oranının belirsiz olduğu durumlarda açılabilir. Kiracı ile kiralayan kira artış oranında anlaşamıyorsa, mahkemeden kira bedelinin tespitini isteyebilir. Kira sözleşmesinde belirlenen kira artış oranı TÜFE artış oranından yüksek ise bu hüküm geçersiz olacağından, kira bedeli yine belirsiz hale gelmiş olur. Bu durumda da kira bedelinin tespiti davası açılabilir.
Dikkat edilmesi gereken önemli bir nokta şudur ki; kira tespit davası, ancak konut veya çatılı işyeri kiralarına ilişkin istenebilir.Kira bedelinin tespitine yönelik bir anlaşma yapılmış olması, sözleşmenin süresi gibi hususların bu aşamada dikkate alınması gerekir. Kira bedeli tespit edileceği zaman bu dava her zaman açılabilmektedir.
Yeni dönemin başlamasının ardından en geç 30 gün içinde açılması halinde ya da bu süre içinde kiraya veren kira bedelinin artacağına dair bir ihtarname gönderirse davanın yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı hallerde yeni kira dönemi başlangıcı baz alınarak kira bedeli tespit edilir.
Kira Uyarlama ve Kira Tespit Davası Farkları
- Kira uyarlama davası ifa güçlüğünün ortaya çıktığı hallerde derhal açılabilir.
- Kira tespit davası kira döneminin sona ermesine 1 ay kala ihtarname çekilerek açılır.
- Kira uyarlama davasında 1 yıldan kısa süreli sözleşmelerde dahi somut olayın durum değerlendirmesi yapılarak sonuç alınabilir. Kira tespit davasında sözleşmenin 5 yıldan uzun ya da kısa olmasına bakılır.
- Uyarlama davası geriye etki etmez ileriye etki eder.
- Uyarlama davasında dava açma süre sınırlaması yoktur.
- Kira tespit davası kira dönemi başlangıcına kadar geriye etkilidir.
- Uyarlama davasında hâkimin takdir yetkisi kullanılabilir. Kira tespit davasındaki hâkimin takdir yetkisi daha sınırlıdır.
Kira Uyarlama Davası Ne Zaman Açılmalıdır?
Kira uyarlama davası öngörülemeyen olağanüstü durumlarda taraflar arasında bozulan dengeye istinaden olayın meydana gelmesinin ardından hemen açılabilir. Bu davalarda sözleşmede uyarlamaya gidilmesine yol açan olağanüstü durumun varlığına bakılır.
Kira tespit davalarında dava açma koşulu olarak aranan 5 yıllık süre bu tür davalarda geçerli olmaz. Bu koşul kira tespit davası ile kira uyarlama davası arasındaki farklardan biridir. Kira uyarlama davasında kiraya veren ya da kiracı dava açabilir. Ortaya çıkan olağanüstü durumun kimin aleyhinde olduğu bu durumda önemli hale gelir.
