Tahliye Davaları – Hangi Hallerde Kiracı Aleyhine Tahliye Davası Açılabilir ? 

Son günlerde ülkemizde sıklıkla karşımıza çıkan hukuki uyuşmazlıklardan birisi de kira hukukundaki çeşitli tahliye davalarıdır. Kiraya verenle kiralayan arasında kurulan ilişki kira sözleşmesi kapsamında kiracının ev veya işyerini kullanma karşılığında kiraya verene bir miktar ödeme yapması şeklinde gerçekleşir. Kiraya veren de maliki olduğu taşınmazı kiracıya kullandırtma borcunun altına girer. Kira sözleşmesi kapsamında kiralayan ve kiraya verenin çeşitli hak ve yükümlülükleri söz konusudur.

Kiralananın, konut veya çatılı  işyeri olması halinde mevzuatımızda kiracının daha fazla korunduğu görülmektedir. Bunun yanı sıra kiraya verene yani ev/iş yeri sahibine ise sadece belirli şartlar altında taşınmazı tahliye ettirme imkanı tanınmıştır. Kiraya verenin, kiracıyı tahliye edebilmesi için Borçlar Kanunu’muzda belirtilen haklı sebeplere sahip olması gerekir.

Kiracı Tahliye Sebepleri

• Kiraya verenin ihtiyacının ortaya çıkması,
• Yeni Malikin Konut veya İşyeri Gereksinimi Sebebiyle Tahliye
• Kiracının usulüne uygun tahliye taahhütnamesi vermiş olması,
• Bir kira döneminde  kiracıya 2 haklı ihtar çekilmesi,
• Kiracının temerrüde düşmesi,
• Kiracının sözleşmeye aykırılık kullanımı,
• Kira sözleşmesinin 10 yıllık uzama süresinin dolması,
• Kiralananda esaslı yıkım ve tadilatın söz konusu olması,
• Kiracıya ait bir ev olması,
• Kiracının komşuları rahatsız etmesi,
• Kiracının iflas etmesi.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının şartları Türk Borçlar Kanunu m. 350 hükmünde sayılmıştır. Buna göre, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının açılarak kiralanan taşınmazdan kiracının tahliyesinin gerçekleştirilebilmesi için bazı şartlar gerçekleşmelidir.

Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya iş yeri ihtiyacı bulunmalıdır. Ev sahibinin kendisinin bizzat ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açma hakkı olduğu gibi eşi, altsoyu, üstsoyu ve bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı nedeniyle de tahliye davası açma hakkına sahiptir. 

TBK m. 350 hükmünde “altsoy” ve “üstsoy” ifadesi kullanılmıştır. Dolayısıyla kiraya verenin torunu, büyükanne ve büyükbabasının ihtiyacı nedeniyle de tahliye davası açılması mümkündür.

Kiraya verenin konut veya işyeri gereksinime dayanarak açtığı davanın kabul edilebilmesi için gereksinimin gerçek, zorunlu ve samimi olması gereklidir. Mahkeme tarafından ihtiyacın zorunlu ve samimi olmadığı anlaşılırsa davanız reddedilecektir.

İhtiyacın gerçek olmadığı ve kira bedelini artırmak, başkasına kiraya vermek, kiracıyı rahatsız etmek sebepleriyle açılan davalar reddedilmektedir.

Her somut olaya göre değerlendirme yapılmakla beraber ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında;

• Kiraya verenin kirada oturması,
• Kiraya verenin sağlık durumunun kiralanan eve geçmeyi gerektirmesi,
• Kiraya verenin oturmakta olduğu yerin konut ihtiyacını karşılamaya yetmemesi,
• Kiraya veren ve eşinin ayrı yaşama talebinin kabul edilmesi halinde,
• Kiraya verenin çocuklarının öğrenim sebebi,
• Kiraya verenin memuriyet sebebi, hallerinde kabul edilmektedir.

Yeni Malikin Konut veya İşyeri Gereksinimi Sebebiyle Tahliye

İhtiyacı nedeniyle yeni ev/işyeri sahibi, tahliye davası açarak kira sözleşmesini sona erdirme hakkına sahiptir. Ancak kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi halinde yeni malik bu haktan yararlanamaz.

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye için aranan şartlar şunlardır:

1. Bir kimsenin kiradaki taşınmazın mülkiyetini sonradan edinmiş olması gerekir.
2. Yeni malikin, kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ya da işyeri gereksiniminin ispatlanmış olması gerekir.
3. Yeni malikin edinim tarihinde itibaren 1 ay içinde kiracıdan yazılı bildirim ile konut ya da işyeri gereksinimi dolayısıyla kiralananı tahliye etmesini talep etmesi gerekir.
4. Yeni malikin edinim tarihinden itibaren 6 ay sonra tahliye davasını açmış olması gerekir.

Kiralanan ev veya işyeri satın alındığında kiracının tahliye süresi, kira sözleşmesinin bitimine şayet 6 aydan uzun süre var ise 6 ay sonra dava açılabilir ancak sözleşme kira sözleşmenin bitim süresi daha az ise bitim süresinden 1 ay içerisinde dava açılabilir.

Yazılı Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Tahliye

Kiracı tarafından kiralananın belirli bir tarihte boşaltılacağına ilişkin taahhütte bulunulan tek taraflı beyana “yazılı tahliye taahhüdü (kiracı tahliye sözleşmesi)” denmektedir. Kiraya verenin elinde kiracısından almış olduğu geçerli bir tahliye taahhütnamesi bulunması durumunda kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği bakımından aranan şartlar şunlardır:

1. Tahliye taahhüdünü bizzat kiracının yapması gerekir.
2. Tahliye taahhüdünün yazılı olması gerekir.
3. Tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerekir.

Kiracı tarafından imzalanan bir tahliye taahhütnamesi var ve kiracı şayet taşınmazdan çıkmıyor ise kiraya veren, tahliye taahhüdünde gösterilen tarihten başlayarak 1 ay içinde icra takibi başlatarak ya da tahliye davası açarak kiralananı boşaltabilir.

Kira sözleşmesinin başlangıcında yani kira sözleşmesi ile beraber verilmiş tahliye taahhütnamesi “tazyik ve ikrah altında” verilmiş olması ihtimali bulunduğu için geçersiz sayılmaktadır.

Kiralananın teslimi anında taahhüt verilmesine rağmen taahhüdün verildiği tarihin belirtilmemesi halinde kiracı açığa atmış olduğu imzanın sonucuna katlanmak zorunda kalacaktır. İspat yükü kiracı da olması nedeniyle şayet kira sözleşmesinin yapılabilmesi için tahliye taahhütüne de imza atılmışsa bunu ispat etmek kiracıya düşecektir.

İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye

Kiraya veren, kiracının kira bedelini ödeme noktasında temerrüde düşmesini belli şartlarda tahliye sebebi olarak kabul etmiştir. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye için aranan şartlar şunlardır:

1. Kiracıya kira bedelini ödememesinden dolayı haklı ihtar yapılmış olması gerekir. İhtar, 1 kira yılı içinde farklı aylara ait olmalıdır.
2. İhtarın yazılı olması ve hangi vadeye ait kira bedelinin istendiğinin belirtilmesi gerekir.
3. Bir kira dönemi içerisinde iki kez haklı olarak ihtarın yapılmış olması gerekir.
4. Kira süresinin sonunu takip eden 1 ay içinde tahliye davasının açılmış olması gerekir.

Yukarıda sayılan şartların gerçekleşmesi halinde de ev/işyeri sahibi kiracısına karşı tahliye davası açabilecektir.

Kiracının Temerrüde Düşmesi

Temerrüt kelime manası olarak borcun zamanında ve usulüne uygun olarak ödenmemesi halidir. Kira borcunun temerrüde konu olabilmesi için borcun muaccel olması, yani vadesinin gelmiş olması gerekir. Kira borcunun ödeme zamanı kira sözleşmesinde kararlaştırılmış ise borç kararlaştırılan bu tarihte muaccel hale gelir. Sözleşmede belirli bir vade/ödeme günü kararlaştırılmamış ise her ayın sonu ödeme günü olarak kabul edilir.

Muaccel hale gelmiş kira borcu ve yan giderlerin kiracının temerrüdüne esas olması için kiracıya yazılı bir bildirim yapılmalıdır. Temerrüt nedeniyle tahliye davasına konu yazılı bildirimde muaccel hale gelen kira parası ve yan giderlerin ödenmesi için kiracıya tanınacak süre konut ve çatılı işyerleri için en az 30 gündür. Bu süre ihtarın tebliğ edildiği günü takip eden günden itibaren işlemeye başlar. İhtarın tebliğ edildiği gün sürenin hesabında dikkate alınmaz. Temerrüt nedeniyle tahliye davası 30 gün olarak belirlenen sürenin bitimini müteakip açılmalıdır. Belirtilen süre dolmadıkça temerrütten bahsedilemeyeceğinden dava hakkı da doğmaz. Bir başka deyişle kiracı belirtilen süre içerisinde yani 30 gün içerisinde ihtar edilen kira bedelini veya yan gideri ödemesi halinde kiraya verenini bu sebebe dayalı olarak tahliye davası açma hakkı kalmayacaktır.

Sözleşmeye Aykırılık Nedeniyle Tahliye Davası

Akde aykırılık nedeniyle açılacak olan tahliye davası Mevzuatımızda Borçlar Kanunu’nun 316. maddesinde düzenlenmiştir.

Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu

MADDE 316- Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Kanuna göre kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanma ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüklere aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyerlerinde en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini aksi takdirde sözleşmeyi feshedebileceği konusunda yazılı ihtarda bulunur. Tanınan sürede aykırılık giderilmemiş ise sözleşmenin feshi ve sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davası açabilir. Tanınan bu süre içinde aykırılığın giderilmesi halinde kiraya verenin sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davası hakkı doğmaz. Ancak aykırılığın en az 30 gün olmak üzere tanınacak süreden sonra giderilmesi durumunda kiralayanın doğmuş olan dava hakkı ortadan kalkmaz. Yani tanınan süreden sonra aykırılık giderilse bile kiralayan tahliye davası açabilir. Örneğin alt kira hakkı tanınmamış olmasına rağmen kiracının evi 3. Kişilere kiralaması, konut olarak kiralanan taşınmazın işyeri olarak kullanılması gibi haller sözleşmeye aykırılık hallerinden bazılarıdır.

Kira Sözleşmesinin 10 Yıllık Uzama Süresinin Dolması

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi belirli süreli kira sözleşmelerinde kiraya verenin 10 yıllık uzama süresi dolan kiracısını çıkartma hakkını düzenler. Bu maddeye göre, kiraya veren, belirli koşulları yerine getirerek kiracıyı çıkartabilir.

Bu sebebe dayalı olarak dava açılabilmesi için Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesine göre şu koşullar olmalıdır:

• İlk yapılan sözleşmeden itibaren birer yıllık uzama süresinin on yıl olması.
• On yıldan sonra en son uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya yazılı olarak fesih bildiriminde bulunması.
• Fesih bildiriminden sonra davanın da uzama yılının sonunda açılması.
• Yeni bir sözleşmenin imzalanmamış olması

Kiralananın Yeniden İnşa veya İmarı Sebebiyle Tahliye

Kiralananda tadilat yapılması gerekmesi ve bu esnada kiralananın kullanımının imkânsız olması tahliye sebebidir. Tadilat nedeniyle tahliye içinin aranan şartlar şunlardır:

1. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekir.
2. Yapılacak tamir, genişletme veya değiştirme faaliyeti esnasında taşınmazın içinde oturmanın veya çalışmanın imkansızlaştığının anlaşılması gerekir.
3. Kiralananı yeniden inşa veya esaslı onarımı sebebiyle tahliye davasının, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içinde açılmış olması gerekir.

Kiracının veya Birlikte Oturduğu Eşinin Oturmaya Elverişli Konutunun Varlığı Sebebiyle Tahliye

Kiracının kendi evi varsa tahliye edilmesini düzenleyen hüküm Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesinin 3. Fıkrasında düzenlenmiştir. İlgili maddede “Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.” denilmektedir.

Kiracılar yalnızca kanunda yazılı sebeplerin varlığı hâlinde tahliye edilebilir. Kiracının veya eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içerisinde başka bir konutu olması bu durumlardan biridir. Kiracının kendi evi olduğu durumda tahliye edilebilmesi birtakım şartlara bağlanmıştır. Bu şartlar; kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içerisinde bir konutun olması, konutun oturmaya elverişli olması, kiraya verenin sözleşmenin imzalandığı tarihte kiracının kendi evi olduğunu bilmemesi ve kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde dava açılmasıdır.

Kiracı veya eşinin konut sahibi olması halinde tahliye için gerekli şartlar şunlardır:

1. Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin bir konutunun bulunması gerekir.
2. Konutun aynı ilçe veya belde sınırları içinde olması gerekir.
3. Konutun kiracının kullanmasına elverişli bulunması gerekir.
4. Kiraya verenin kira sözleşmesinin kurulması sırasında durumu bilmemesi gerekir.
5. Kiraya verenin sözleşmesinin bitiminden başlayarak 1 ay içerisinde tahliye davası açması gerekir.

Kirasını Ödemeyen Kiracı Nasıl Çıkartılır?

Kira bedelini ödemeyen kiracı karşısında kiraya veren “iki haklı ihtar nedeniyle tahliye” veya “tek ihtar ile tahliye” yoluna başvurabilir.

Tek ihtar ile tahliyede kira bedeli, yan giderler veya aidat ödemeyen kiracı tahliye davası açılmaksızın icra takibi başlatılmaktadır.

Tek ihtar ile tahliyenin gerçekleşmesi için kiraya veren yazılı bir ihtarname göndermiş olmalıdır. Uygulamada “7/30 İhtarı” olarak anılan ihtarname, en az 30 günlük süre içinde giderler ödenmediği takdirde sözleşmenin feshedileceği ihbarını içermelidir.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye ve tek ihtar ile tahliye arasındaki farklar şu şekildedir:

• İki haklı ihtar ile tahliye TBK’da konut ve çatılı işyeri kiraları için özel olarak düzenlenmiştir. Tek ihtar ile tahliye TBK’da adi kira sözleşmelerinde düzenlenmiştir.
• İki haklı ihtar ile tahliyede kiraya veren, kiracıya süre vermek zorunda değildir. Tek ihtar ile tahliyede kiraya veren, kiracı tahliye süresi en az 30 gün olmak zorundadır.
• İki haklı ihtar ile tahliye sulh hukuk mahkemesinde görülür. Tek ihtar ile tahliye icra hukuk mahkemesinde görülür.
• İki haklı ihtardan sonra kiranın ödenmesi halinde dahi tahliye mümkündür. Tek haklı ihtar halinde kira bedeli ödenir ise tahliye mümkün değildir.